Die Verzinsung wurde für die über exporo.de finanzierten Immobilienprojekte auf eine Spanne zwischen 6 und 8 % p. a. erhöht.
Das aktuelle Marktgeschehen wird über die Zinsentwicklung hinaus beeinflusst von dem Angriffskrieg gegen die Ukraine, einer anhaltenden Inflation und steigenden Baukosten. Aus diesem Grund hat Exporo die Kriterien der Projektauswahl entsprechend der Marktsituation risikoaverser gestaltet und seine Credit Policy, die als interne Grundlage für die Ermittlung der Exporo-Klasse dient, an die makroökonomischen Entwicklungen angepasst.
Die Berechnung der Höhe der Zinsen eines Investmentangebotes erfolgt risikobasiert und setzt sich aus den beiden wesentlichen Faktoren “Exporo-Klasse” und “Laufzeitfaktor” wie folgt zusammen:
Klasse
Dazu gehören sowohl der stärkere Fokus auf Projektfinanzierungen – einerseits für bestehende Immobilien mit gesicherten Mieterträgen (z. B. Bestandsoptimierungen) und andererseits für ausgewählte Bauprojekte erfahrener Projektentwickler – als auch höhere Anforderungen an die Darlehensnehmer (z. B. in Bezug auf Eigenkapital). Weiterhin finanzieren wir bis auf weiteres keine Projekte, die in die Exporo-Klasse D, E oder F fallen würden.
Weitere Details zur aktuellen Credit Policy und der Projektauswahl bei Exporo finden Sie weiter unten auf dieser Seite.
Gesamtwirtschaftlich hat die Knappheit an verfügbaren Materialien die Preise steigen lassen und hat bereits 2021 zu einer signifikanten Erhöhung der Inflation geführt. Aktuell liegt die Inflation laut Statistischem Bundesamt bei über 10 % im Monat September 2022 und erreicht damit “einen neuen Höchststand im vereinigten Deutschland”.2
Die optimistischste Prognose der Bundesregierung zur Inflationsrate für 2023 liegt bei 2,8 %, die pessimistischste des Instituts für Wirtschaftsforschung Halle IWH liegt bei 9,5 %.3 Es lässt sich somit keine gesicherte Prognose treffen, jedoch darf vermutet werden, dass auch im kommenden Jahr die Inflation oberhalb des von der EZB angestrebten 2-Prozent-Ziels liegen wird. Dies bedeutet, dass nach wie vor die Notwendigkeit besteht, Kapital zu investieren, um der Inflation und der damit verbundenen Geldentwertung entgegenzuwirken.
Die Unsicherheiten und die Knappheit auf dem Energiemarkt durch die russische Invasion haben zur Inflation beigetragen. Die im September 2022 erfolgte, historische und signifikante Erhöhung des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank um 0,75 Prozentpunkte auf aktuell 1,25 %4 war eine Reaktion auf die Inflation, auch mit Folgen für die Kapitalmärkte.
Auch die professionellen Teilnehmer der Immobilienbranche stellen fest, dass alternativen Finanzierungsquellen für Immobilien – beispielsweise Mezzanine Kapital – eine deutlich größere Bedeutung zukommt, um der nachhaltig hohen Nachfrage an Projektentwicklungen gerecht zu werden. Laut Branchen-Report der FAP Group „steigt die Nachfrage nach alternativen Finanzierungen deutlich an”.6 Grund hierfür ist laut den Experten, dass alternative Kreditgeber Finanzierungslücken schließen, die durch die Zurückhaltung der klassischen Finanzierer, insbesondere der Banken, entstehen.7
Aufgrund der Analyse dieser Entwicklungen ist der klare und wichtige Schritt, die Verzinsung für die Immobilieninvestments über exporo.de zu erhöhen, erfolgt.
Auf der anderen Seite besteht ein konstant nachhaltiger Kapitalbedarf und große Dynamik für neue Projekte: Die Bundesregierung plant, 400.000 neue Wohnungen pro Jahr zu realisieren – auch wenn dieses Ziel für 2022 laut jüngsten Berichten nicht sehr wahrscheinlich erscheine, so wolle man daran festhalten, weil es eine ungebrochen hohe Nachfrage gebe, so die Bundesbauministerin.8
Zusätzlich zum Neubau von Wohnraum kommt die starke Nachfrage nach energetischer Sanierung von Bestandsimmobilien hinzu – mit enormem Investitionsbedarf.
Diese Entwicklungen führen dazu, dass der Anspruch an Kostensicherheit, werthaltige Sicherheiten für die Finanzierer und entscheidendes Timing bei der Projektentwicklung noch größer geworden ist.
Die Projektentwickler sind sich der Entwicklungen am Kapitalmarkt bewusst und Exporo ist mit ihnen im konstanten Austausch, um den Anlegern auch in dem geänderten Umfeld weiterhin gute Projekte über exporo.de zur Investition anbieten zu können. Wir sehen, dass einige Kapitalgeber zurückhaltender geworden sind und Banken ebenfalls ihre Zinsen, zum Teil stark, anheben. Auch der aktuelle Branchen-Report der FAP Group zu Mezzanine Finanzierungen geht – wie weiter oben erwähnt – davon aus, dass alternative Finanzierungsquellen für Projektentwickler eine größere Rolle spielen werden, da einige Banken voraussichtlich dauerhaft niedrigere LTV Level anbieten werden.9
Für Exporo und die Anleger digitaler Immobilieninvestments ist es daher eine große Chance, von der starken Nachfrage nach zuverlässigen Finanzierungen für professionelle und wirtschaftliche Vorhaben zu profitieren.
Daher wurden jetzt erneut die Kriterien bei der Projektauswahl entsprechend der Marktsituation weiter überarbeitet und verfeinert. Die Exporo-interne Credit Policy setzt den Rahmen für die Entscheidung über eine Projektfinanzierung und ist in folgenden Bereichen angepasst und risikoaverser gestaltet.
Primär ausschlaggebend für die Höhe der jährlichen Verzinsung ist die Investment-Klassifizierung (Exporo-Klasse): Mit der Exporo-Klasse schätzt Exporo das Risiko der Projekte anhand einer transparenten Bewertungslogik ein. Hierbei spielen neben der Standortanalyse, der Art und Wirtschaftlichkeit des Projektes u. a. auch die Erfahrung und Bonität des Projektentwicklers sowie die Bewertung der Sicherheiten eine entscheidende Rolle.
Seit Oktober 2022 zählt zusätzlich zur Exporo-Klasse auch die Länge der Laufzeit als ein weiteres Kriterium zur Ermittlung der Rendite eines Immobilieninvestments.
Damit wird die Laufzeit struktureller Bestandteil der Verzinsungsberechnung. Hierbei gilt: Je länger die Laufzeit, desto höher fällt die Verzinsung aus (siehe auch Übersicht in Frage 1). Gründe hierfür sind, dass bei einer längeren Laufzeit zum Einen das Kapital eines Anlegers länger gebunden ist und zum Anderen mit der Länge der Laufzeit auch Prognosen, beispielsweise im Hinblick auf Preisentwicklungen, ungenauer werden. Dies hat folglich wiederum Auswirkungen auf die Risikobewertung eines Projektes.
Im Projektgeschäft kann es zu Verzögerungen kommen. Ein Projekt, das in Verzug gerät, wird von Exporo sehr intensiv betreut mit dem Ziel, die vollständige Rückführung des Anlegerkapitals nebst Zinsen zu erreichen.
In einem Verzugsfall wird ab dem ersten Monat der Überschreitung der Maximallaufzeit ein Verzugszins in Höhe von 4,0 % p. a. fällig, der den Anlegern zusätzlich zur ursprünglichen Verzinsung zusteht.
Die Erhöhung der Zinsen bei Exporo bedeutet daher nicht, dass sich das Risikoprofil der angebotenen Finanzierungsprojekte verschlechtert hat. Vielmehr hat Exporo unter Berücksichtigung der aktuellen Marktentwicklungen die Kriterien der Projektauswahl restriktiver gestaltet und seine Credit Policy, die als interne Grundlage für die Ermittlung der Exporo-Klasse dient, an diese Entwicklungen angepasst.